Proceso de préstamo
Paso 1: Descubra cuánto puede pedir prestado
El primer paso para obtener un préstamo es determinar cuánto dinero puede pedir prestado. En caso de comprar una casa, debe determinar cuánto puede permitirse comprar incluso antes de comenzar a buscar. Respondiendo algunas preguntas sencillas, calcularemos su poder adquisitivo, según las pautas estándar de los prestamistas.
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También puede optar por obtener una aprobación previa para un préstamo que requiere la verificación de sus ingresos, crédito, activos y pasivos. Se recomienda que obtenga una aprobación previa antes de comenzar a buscar su nueva casa para que:
Busque propiedades dentro de su rango.
Estar en una mejor posición al negociar con el vendedor (el vendedor sabe que su préstamo ya está aprobado).
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Más sobre la precalificación:
Relaciones LTV y deuda-ingresos
El LTV o ratio préstamo-valor es la cantidad máxima de exposición que un prestamista está dispuesto a aceptar para financiar su compra. Los prestamistas suelen estar dispuestos a prestar un porcentaje mayor del valor, incluso hasta el 100%, a prestatarios solventes. Otro factor a tener en cuenta a la hora de aprobar el monto máximo del préstamo para un prestatario en particular es la relación entre los pagos mensuales de deudas (como préstamos personales y para automóviles) y los ingresos. La regla general establece que los pagos mensuales de su hipoteca no deben superar 1/3 de sus ingresos mensuales brutos. Por lo tanto, los prestatarios con un ratio deuda-ingreso alto deben realizar un pago inicial más alto para calificar para un ratio LTV más bajo.
Puntaje de crédito FICO™
Los puntajes crediticios FICO™ son ampliamente utilizados por casi todos los tipos de prestamistas en sus decisiones crediticias. Es una medida cuantificada de la solvencia crediticia de un individuo, que se deriva de modelos matemáticos desarrollados por Fair Isaac and Company en San Rafael, California. Los puntajes FICO™ reflejan el riesgo crediticio del individuo en comparación con el de la población general. Se basa en una serie de factores que incluyen el historial de pagos anterior, el monto total del préstamo, la duración del historial crediticio, la búsqueda de nuevos créditos y el tipo de crédito establecido. Cuando comienza a comparar precios para una nueva tarjeta de crédito o un préstamo, cada vez que un prestamista consulta su informe crediticio, esto afecta negativamente su puntaje crediticio. Por lo tanto, es recomendable que autorice al prestamista/corredor a consultar su informe crediticio solo después de que haya decidido solicitar un préstamo a través de ellos.
Prestatarios autónomos
Los autónomos suelen encontrarse con mayores obstáculos para obtener un préstamo que los que enfrentan las personas empleadas. Para muchos prestamistas convencionales, el problema de conceder préstamos a los autónomos es documentar los ingresos del solicitante. Los solicitantes con empleo pueden proporcionar a los prestamistas recibos de sueldo, y los prestamistas pueden verificar la información a través de su empleador. A falta de dichos registros laborales verificables, los prestamistas se basan en las declaraciones de impuestos sobre la renta, que normalmente exigen durante dos años.
Fuente del pago inicial
Los prestamistas esperan que los prestatarios dispongan de suficiente efectivo para el pago inicial y otras tarifas que deban pagar al momento de financiar el préstamo. Generalmente, los requisitos de pago inicial se realizan con fondos que los prestatarios han ahorrado. Si un prestatario no tiene el pago inicial requerido, puede recibir “fondos de regalo” de un donante aceptable con una carta firmada que indique que los fondos donados no tienen que ser devueltos.
Paso 2: Seleccione el programa de préstamo adecuado
Los préstamos hipotecarios vienen en muchas formas y tamaños. Para decidir qué préstamo es el más adecuado para su situación financiera y sus objetivos, es necesario comprender los beneficios de cada uno. Ya sea que esté comprando una casa o refinanciándola, existen dos tipos básicos de préstamos hipotecarios. Cada uno tiene diferentes razones por las que debería elegirlos.
1) Hipoteca a tasa fija
Las hipotecas a tipo fijo suelen tener plazos de 15 o 30 años. Durante esos años, el tipo de interés y los pagos mensuales se mantienen iguales. Elegirías este tipo de préstamo cuando:
Planea vivir en la casa por más de 7 años
Al igual que la estabilidad de un pago fijo de capital/intereses.
No quiero correr el riesgo de futuros aumentos en los pagos mensuales.
Piensa que tus ingresos y gastos se mantendrán iguales
2) Hipoteca de tasa ajustable
Las hipotecas de tasa ajustable (a menudo llamadas ARM) suelen tener una duración de 15 o 30 años, al igual que las hipotecas de tasa fija. Pero durante esos años, la tasa de interés del préstamo puede subir o bajar. Los pagos mensuales aumentan o disminuyen. Usted elegiría este tipo de préstamo cuando:
Planea permanecer en su casa menos de 5 años
¿No le importa que su pago mensual cambie periódicamente (hacia arriba o hacia abajo)?
Cómodo con el riesgo de posibles aumentos de pago en el futuro
Piensa que tus ingresos probablemente aumentarán en el futuro
Al considerar cuidadosamente los factores anteriores y buscar nuestro asesoramiento profesional, debería poder seleccionar el préstamo que se adapte a su situación actual y a sus objetivos financieros futuros.
Paso 3: Solicitar un préstamo
Paso 4: Iniciar el procesamiento del préstamo
Aunque los prestamistas se ajustan a los estándares establecidos por las agencias gubernamentales, las pautas de aprobación de préstamos varían según los términos de cada préstamo. En general, la aprobación se basa en dos factores: su capacidad y voluntad de pagar el préstamo y el valor de la propiedad.
Una vez que recibamos su solicitud de préstamo, comenzaremos el proceso de aprobación del préstamo de inmediato. Su procesador de préstamos verificará toda la información que haya proporcionado. Si se encuentran discrepancias, el procesador o su oficial de préstamos se encargarán de solucionarlas. Esta información incluye:
Comprobación de ingresos/empleo
¿Sus ingresos son suficientes para cubrir los pagos mensuales? Se utilizan pautas de la industria para evaluar sus ingresos y sus deudas.
Verificación de crédito
¿Cuál es su capacidad para pagar sus deudas en el plazo establecido? Se analiza su informe crediticio para determinar el tipo y los términos de préstamos anteriores. Se tienen en cuenta los retrasos o las demoras en los pagos, que deben explicarse.
Evaluación de activos
¿Tiene los fondos necesarios para realizar el pago inicial y pagar los costos de cierre?
Tasación de la propiedad
¿La propiedad tiene suficiente valor? Se realiza una tasación de la propiedad para determinar el valor de mercado. La ubicación y la zonificación juegan un papel en la evaluación.
Otra documentación
En algunos casos, podría requerirse documentación adicional antes de tomar una determinación final con respecto a la aprobación de su préstamo.
Para mejorar sus posibilidades de obtener la aprobación de un préstamo:
Complete su solicitud de préstamo por completo. Puede utilizar nuestros formularios en línea para agilizar el proceso.
Responda rápidamente a cualquier solicitud de documentación adicional, especialmente si su tasa está bloqueada o si su préstamo debe cerrarse en una fecha determinada.
No transfiera dinero a sus cuentas bancarias ni las retire de ellas sin dejar un registro en papel. Si recibe dinero de amigos, familiares u otros parientes, prepare una carta de donación y comuníquese con nosotros.
No realice ninguna compra importante hasta que se cierre su préstamo. Las compras aumentan sus deudas y pueden tener un efecto adverso en su solicitud actual.
No salga de la ciudad cerca de la fecha de cierre de su préstamo. Si planea estar fuera de la ciudad, es posible que desee firmar un poder notarial.
Paso 5: Cierre su préstamo
Una vez que se apruebe su préstamo, estará listo para firmar los documentos finales. Debe revisar los documentos antes de firmar y asegurarse de que la tasa de interés y los términos del préstamo sean los que le prometieron. Además, verifique que el nombre y la dirección que figuran en los documentos del préstamo sean correctos. La firma normalmente se lleva a cabo ante un notario público.
También existen varias tarifas asociadas con la obtención de una hipoteca y la transferencia de la propiedad que deberá pagar al momento del cierre. Lleve un cheque de caja para el pago inicial y los costos de cierre si es necesario. Normalmente no se aceptan cheques personales. También deberá mostrar su póliza de seguro de vivienda y cualquier otro requisito, como seguro contra inundaciones, además de un comprobante de pago.
Normalmente, su préstamo se cerrará poco después de haber firmado los documentos del préstamo. En las transacciones de préstamos de refinanciación de viviendas ocupadas por el propietario, la ley federal exige que tenga 3 días para revisar los documentos antes de que se pueda cerrar la transacción de préstamo.
